(BGĐT) - Tình trạng “sốt đất” ở Bắc Giang đang là chủ đề “nóng” được dư luận quan tâm và không ít ý kiến bày tỏ sự lo ngại về rủi ro cũng như những hệ lụy khi vỡ “bong bóng” đất. Xung quanh vấn đề này, phóng viên Báo Bắc Giang phỏng vấn ông Lại Thanh Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất Động sản (BĐS) tỉnh Bắc Giang.
 |
|
Ông Lại Thanh Sơn. |
Thưa ông, Bắc Giang gần đây được xếp vào một trong những địa phương “sốt đất” cao nhất cả nước, ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
Ông Lại Thanh Sơn: Hiện nay, thị trường BĐS tại tỉnh Bắc Giang rất sôi động, một số người nói vui là “nhà nhà làm BĐS, người người đi làm BĐS”. Câu chuyện mua bán đất, sốt giá đất đâu đâu cũng được bàn tới từ thành thị đến nông thôn, ở mọi lúc, mọi nơi.
Trên thực tế, tình hình thị trường BĐS đất nền cả nước trong những tháng đầu năm 2021 có nhiều biến động về giá, theo đánh giá sơ bộ mức giá tăng bình quân khoảng 10% so với cuối năm 2020, cá biệt có một số địa phương, một số thửa đất giá tăng tới 100-200%.
Theo đánh giá chung thì tỉnh Bắc Giang đang được ghi nhận là điểm “nóng” về BĐS.
Xin ông cho biết, vì sao giá đất tại Bắc Giang lại có tình trạng tăng vọt như vậy?
Ông Lại Thanh Sơn: Việc tăng giá đất này là tiếp tục đà tăng của năm ngoái. Giá đất tăng có nhiều nguyên nhân, có thể nhận thấy kinh tế của Bắc Giang trong 5 năm qua có sự tăng trưởng vượt bậc, ngay trong điều kiện ảnh hưởng của dịch Covid-19 năm 2020, Bắc Giang vẫn duy trì tăng trưởng khoảng 13%, dẫn đầu cả nước, đây là động lực chính cho phát triển và tăng tính hấp dẫn của thị trường BĐS.
Quá trình phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Giang luôn gắn liền với quá trình thúc đẩy thu hút đầu tư, nhất là trong lĩnh vực công nghiệp, do hình thành nhiều khu, cụm công nghiệp, nhu cầu lao động tập trung gia tăng đột biến làm phát sinh nhu cầu nhà ở, nhà trọ, dịch vụ, thương mại.
Cùng với đó, quá trình đô thị hóa tăng cũng rất nhanh, trong 5 năm qua tỷ lệ này tăng gấp 2 lần, tạo ra sự chuyển dịch dân cư khá lớn, kéo theo nhu cầu sử dụng đất ở tăng nhanh làm cho thị trường BĐS sôi động và giá đất vì vậy tăng lên. Hơn nữa, do kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng, đặc biệt thu nhập người dân tăng khá cao nên BĐS là kênh đầu tư hấp dẫn.
Đây là những yếu tố tích cực tác động thúc đẩy thị trường bất động sản của tỉnh, đó là điều đáng mừng. Nhưng việc tăng giá đất quá nóng như những tháng gần đây có vẻ như là điều bất thường.
Như ông vừa nói, giá đất tăng quá “nóng” trong thời gian gần đây là bất thường. Vậy sự bất thường đó là gì?
Ông Lại Thanh Sơn: Thời gian qua, một số nơi trên địa bàn tỉnh giá đất tăng rất nhanh điển hình như các vùng ven khu công nghiệp, đô thị của các huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam, Lạng Giang.
TP Bắc Giang có tăng nhưng ở mức thấp hơn do đã hình thành mức giá cao tương đối ổn định. Việc tăng giá đất ở các địa phương này cũng là điều dễ hiểu, do đây đang là vùng có nhiều tiềm năng cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, nhất là khi vừa qua có nhiều dự kiến quy hoạch phát triển cho giai đoạn tới được công bố, hứa hẹn một làn sóng đầu tư mới mạnh mẽ hơn.
Trong 10 năm trở lại đây, huyện Việt Yên có sự tăng trưởng kinh tế đột biến, dựa trên sự chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại, dịch vụ, lợi nhuận thu được thông qua sản xuất, kinh doanh nhờ thế mà cũng tăng nhanh, làm thay đổi đời sống của người dân vùng này.
Quá trình đó cũng tạo ra sự chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn, trong khi đất đai thì có hạn mà nhu cầu thu hút đầu tư vẫn không ngừng tăng lên, mất cân đối giữa cung-cầu và vì vậy giá đất ngày càng tăng, nghề kinh doanh đất đai nhờ vậy mà phát đạt theo, nhiều người giàu nhanh nhờ đầu tư, buôn bán đất.
Thực tế một thị trường đất đai sôi động và nhiều lợi nhuận của Việt Yên dường như là sự kỳ vọng của nhiều người đối với các vùng đất mới đang được quy hoạch cho sự phát triển 10 năm tới.
Nếu như Việt Yên sự phát triển của kinh tế đang là hiện hữu, ở đó đất đai đang được khai thác, kinh doanh mang lại hiệu quả và lợi nhuận, thì đó là kết quả của cả một quá trình dài trước đó.
Còn các vùng đất mới, sự phát triển mới là sự khởi phát ban đầu của các dự định quy hoạch phát triển vùng vừa được công bố. Giới đầu tư BĐS đang thực sự khiến người ta đang kỳ vọng vào một khoản lợi nhuận lớn do sự tăng giá đất đột biến của các vùng đất này và đẩy nó lên quá mức, có nơi vốn vẫn là đất ở nông thôn mà có giá cao đến 40-50 triệu đồng cho mỗi mét vuông, thì đó là điều bất thường. Thử hỏi trong ngắn hạn, những mảnh đất này sẽ được khai thác, sử dụng thế nào để có thể bù đắp được mức giá đó.
 |
|
Một số điểm tư vấn, môi giới BĐS "mọc" lên tại khu đất thuộc xã Nội Hoàng (Yên Dũng). |
Nguyên nhân của sự bất thường là gì, thưa ông?
Ông Lại Thanh Sơn: Như trên đã nêu, mọi người đang kỳ vọng vào một sự tăng giá đất của những vùng đất mới đã và đang được quy hoạch cho vùng phát triển của tỉnh, đó là một thực tế của giai đoạn vừa qua. Giới đầu tư, môi giới BĐS hiểu được điều này và một bộ phận trong số họ đang muốn lợi dụng tâm lý đó để hưởng lợi.
Hiện nay, số người tham gia vào đầu tư, môi giới BĐS khá đông vì đơn giản nó đang mang lại lợi nhuận khá lớn so với nhiều lĩnh vực khác. Năm 2020 là một năm khá thành công của giới đầu tư, kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh làm gia tăng lực hấp dẫn đối với nhà đầu tư, kinh doanh mới, khiến thị trường BĐS càng thêm sôi động.
Đi sâu tìm hiểu thị trường BĐS của tỉnh hiện nay tuy có bước phát triển mạnh, nhưng các yếu tố cấu thành và sự vận hành của nó còn sơ khai, khởi phát. Các nhà đầu tư, kinh doanh, môi giới khá đông đã có những đóng góp nhất định cho phát triển thị trường BĐS của tỉnh, nhưng trên thực tế tiềm lực tài chính, kiến thức kinh doanh, năng lực điều hành, kinh nghiệm ứng phó với các biến đổi của thị trường còn có những hạn chế nhất định, có thể nói đang thiếu tính chuyên nghiệp, minh bạch. Nhất là đội ngũ môi giới BĐS đang hình thành một cách tự phát, chưa tổ chức bài bản, chưa tuân thủ pháp luật về kinh doanh BĐS, chưa coi trọng chuẩn mực đạo đức của người làm môi giới BĐS.
Hiện trên địa bàn tỉnh các trung tâm môi giới, sàn giao dịch đang mọc ra như “nấm” sau mưa, tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh, đã xuất hiện những hiện tượng “chiêu trò” trong kinh doanh, môi giới nhằm “thổi” giá đất, tạo các cơn sốt ảo, họ thổi phồng, họ đánh bóng, họ bóp méo, thậm chí làm sai lệch thông tin về thửa đất để đẩy giá lên. Những yếu tố này đã khiến một số nơi giá đất tăng bất thường.
Việc đẩy giá cao bất thường sẽ dẫn đến những hệ lụy, ông nhận định như thế nào về vấn đề này?
Ông Lại Thanh Sơn: Lo ngại nhất của thị trường BĐS là nguy cơ “ảo” hay “bong bóng”. Bong bóng BĐS là hiện tượng giá BĐS tăng quá mức so với giá trị thực của nó, đến một thời điểm nào đó khi tính thanh khoản không còn sẽ dẫn đến tình trạng BĐS chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm.
Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng “bong bóng” BĐS, và một trong số đó có yếu tố xuất phát từ phía các nhà đầu tư, kinh doanh, môi giới, việc bùng nổ của thị trường với sự tham gia đông đảo quá mức của nhiều nhà đầu tư, kinh doanh, đi đôi với với các đợt sóng tăng giá liên tục và có dấu hiệu đầu cơ, thu gom đất.
Như vậy, xét trên góc độ nào đó hiện nay, thị trường BĐS Bắc Giang đang dần tích tụ các biểu hiện đó, việc mua bán đất đang chủ yếu được giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau, nhu cầu thực sử dụng đang giảm do giá đã ở mức quá cao. Và hệ lụy của vấn đề này là có nguy cơ dẫn đến hình thành các BĐS “ma”, các dự án sẽ bị đình đốn, đất bỏ hoang, phát sinh nợ xấu, tác động xấu đến phát triển kinh tế, xã hội và an ninh trật tự.
Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, khi thị trường BĐS còn có tiềm năng phát triển, cùng với sự quan tâm tích cực, quyết liệt hơn từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, việc quản lý tốt các chính sách đất đai, thúc đẩy phát triển hạ tầng, tăng nguồn cung đất ở, nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, bảo đảm cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu,… thì chúng ta cũng không quá lo ngại. Tôi vẫn tin vào khả năng duy trì một thị trường BĐS có nhịp độ tăng ổn định trên địa bàn tỉnh thời gian tới.
 |
|
Một phiên đấu giá đất tại huyện Yên Dũng thu hút nhiều nhà đầu tư. Ảnh tư liệu. |
Có ý kiến cho rằng, nguyên nhân tăng giá đất có một phần do việc công bố quy hoạch của tỉnh còn chưa rõ ràng. Ông có đồng tình với ý kiến này?
Ông Lại Thanh Sơn: Theo tôi, không có chuyện các cơ quan nhà nước mập mờ trong công bố các quy hoạch của tỉnh. Hiện nay các địa phương đang trong thời điểm lập và trình phê duyệt quy hoạch phát triển giai đoạn 2021-2030, mới đây nhất ngày 22/3, Hội đồng thẩm định Trung ương đã tổ chức thẩm định Quy hoạch tỉnh để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Tuy nhiên, trong quá trình lập quy hoạch, một số nội dung quy hoạch ở huyện, ở tỉnh được thông tin không chính thức, bị một số đối tượng lợi dụng, đồn thổi giá đất để trục lợi. Hiện tượng này nổi cộm ở một số khu vực dự kiến quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, khu cụm công nghiệp, hạ tầng giao thông.
Để tránh bị lợi dụng vấn đề này, thiết nghĩ các cơ quan quản lý quy hoạch cần chủ động có những thông tin chính thức để định hướng dư luận và thị trường.
Ngoài giải pháp về công khai các quy hoạch, để ngăn chặn tình trạng “bong bóng” thị trường BĐS, ông có kiến nghị, đề xuất gì?
Ông Lại Thanh Sơn: Để ngăn chặn tình trạng “bong bóng” thị trường BĐS thì Nhà nước phải hành động ngay. Đó là bên cạnh quản lý tốt thị trường BĐS cần phải đẩy nhanh tiến trình đầu tư hạ tầng, phát triển khu công nghiệp, khu đô thị, dịch vụ của các huyện, thành phố, nhất là các vùng động lực cho sự phát triển để sớm đưa vào khai thác, hình thành thêm nguồn cung các sản phẩm BĐS cho thị trường.
Tỉnh cần quan tâm phát triển các sản phẩm BĐS giá rẻ như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, đất ở nông thôn giá rẻ để đáp ứng nhu cầu đông đảo của người dân.
Tăng cường quản lý đất đai nhất về điều kiện chuyển mục đích sử dụng, tách thửa, chuyển nhượng. Chúng tôi rất mừng vừa qua, Chủ tịch UBND tỉnh đã ban hành Chỉ thị số 04/CT-UBND ngày 23/3/2021 về tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng tại các khu vực quy hoạch dự án phát triển trên địa bàn tỉnh, đây là biện pháp rất trúng và kịp thời.
Tăng cường quản lý hoạt động các nhà đầu tư, môi giới, quản lý chặt chẽ điều kiện kinh doanh, xử lý nghiêm vi phạm trong đầu tư và hoạt động môi giới BĐS.
Ngoài ra, chúng tôi cũng muốn nhắn nhủ đối với các nhà đầu tư, kinh doanh cũng phải hết sức tỉnh táo, tránh mắc bẫy trong giao dịch BĐS.
Xin cảm ơn ông!
Nguồn: Báo Bắc Giang (Trịnh Lan thực hiện).